Юридические услуги с гарантией результата Работаем с 2009 года
Режим работы:
понедельник-пятница,
с 9:00 до 18:00
8 800 700-96-62






Снижение кадастровой стоимости более чем в 6 раз в рамках процедуры банкротства

Какой вопрос был поставлен перед Правовым центром?

Конкурсный управляющий открытого акционерного общества «Самарская швейная фабрика» Платонов Владимир Владимирович задался целью минимизировать величину финансовых потоков, направленных на уплату земельного налога. Для достижения этого результата Владимир Владимирович и обратился к нам.

ОАО «Самарская швейная фабрика» является собственником земельного участка с кадастровым номером: 63:05:0103047:0033, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьск, переулок Железнодорожный, д. 2, площадью 10 100.00 кв. м.

На момент обращения в Правовой центр «Дивиус» кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 34 946 303 рублей и утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Самарской области».

Снижение кадастровой стоимости более чем в 6 раз.jpg

Именно из указанной выше суммы исчислялся размер уплачиваемого за пользование землёй налога.

Ввиду того, что ОАО «Самарская швейная фабрика» является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости, Клиент обратился в Правовой Центр «Дивиус» за помощью в установлении справедливого размера земельного налога, посредством оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего предприятию земельного участка и установления её в размере рыночной.

Конечной целью оспаривания кадастровой стоимости должно было стать установление её в размере рыночной в соответствии с отчётом об оценке.

Осложнение процедуры нахождением заказчика в процедуре банкротства

Ввиду нахождения ОАО «Самарская швейная фабрика» в процедуре конкурсного производства, помимо сбора необходимых документов, нужно было дополнительно еще получить одобрение конкурсных кредиторов. 

Специалистами юридического отдела ООО "ПЦ Дивиус" была подготовлена презентация, раскрывающая информацию о выгодах от снижения кадастровой стоимости. В результате конкурсным кредиторам не оставалось ничего кроме одобрения процедуры оспаривания кадастровой стоимости и фиксации своего решения в протоколе общего собрания.

Предварительные работы

Специалистами оценочного отдела ООО «ПЦ Дивиус» была проведена БЕСПЛАТНАЯ предварительная оценка рыночной стоимости земельного участка. Её результаты показали, что для участка с кадастровым номером: 63:05:0103047:0033 и кадастровой стоимостью в размере 34 946 303 рублей, рыночная стоимость может быть установлена в размере 5 262 000 рублей, что в абсолютном выражении означает снижение более чем в 6,6 раза. 

Результатом предварительной оценки стал отчёт об оценке выше указанного земельного участка.

Положительным экспертным заключением, выполненным НП «СРО АРМО», членами которого являются наши оценщики, подтверждено соответствие отчёта требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Обращение в специализированную комиссию

На момент подготовки документов действующая редакция закона "Об оценочной деятельности" предусматривала обязательное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

По результатам рассмотрения Комиссией было принято решение от отклонении заявления.

Обращение с иском в суд

В соответствии с перечнем, указанным в статье 24.18 закона "Об оценочной деятельности", иск был подан в Самарский областной суд.

В возражениях на заявленные нами требования Министерство имущественных отношений Самарской области, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, полагало возможным проверить отчёт об оценке путём назначения экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в своих возражениях на заявление привело ряд недостатков, содержащихся в отчёте об оценке.

Предпринятые действия

В соответствии со статьёй 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, ремесла, искусства, суд назначает  экспертизу.

Юристы Правового центра «Дивиус» ходатайствовали о  назначении судебно-оценочной экспертизы. Перед экспертом был поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка Клиента.

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость находящегося в собственности у ОАО «Самарская швейная фабрика» земельного участка составляет 5 020 000 рублей, что ещё ниже данных экспертно-оценочного отдела Правового Центра «Дивиус».

Из данного экспертного заключения следует, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

Представитель Администрации г. о. Октябрьск не согласилась с заключением экспертизы, однако, конкретных замечаний к экспертному заключению не предъявила, ходатайств о повторной или дополнительной экспертизе не заявила.

Правовое обоснование

Эксперт в судебном заседании пояснила, что при исследовании рыночной стоимости оцениваемого земельного участка ею подобраны объекты-аналоги, сопоставимые с исследуемым объектом, применены корректировки на торг, площадь, местоположение и коммуникации.

Таким образом, с учётом положений ст. 67 ГПК РФ, размер рыночной стоимости участка на основании заключения эксперта признан судом достоверным.

Согласно статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка.

Результат проделанной работы

Доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований, так как величины кадастровой и рыночной стоимости земельного участка ввиду разных методов их определения могут не совпадать друг с другом.

Принимая во внимание заключение эксперта, Самарский областной суд пришёл к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в заключении эксперта, является достоверной, и, признавая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права нашего Клиента как плательщика земельного налога, в полном объёме удовлетворил уточнённые исковые требования «Самарской швейной фабрики» и установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 5 020 000 рублей.

Что в сухом остатке?

21 июля 2015 года решение суда вступило в законную силу. Новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка уже внесены органом кадастрового учёта в ЕГРКН.

Оспаривание кадастровой стоимости более чем в 6 раз

Ранее размер земельного налога, уплачиваемого за пользование земельным участком, составлял 524 194,545 рубля в год. После снижения размер налога уменьшился до 75 300 рублей в год

Результаты оспаривания кадастровой стоимости

Кадастровый номер земельного участка Размер земельного налога   ДО проведения процедуры снижения кадастровой стоимости, руб. Размер земельного налога  ПОСЛЕ проведения процедуры снижения кадастровой стоимости, руб. ЭКОНОМИЯ           (за 1 год), руб. 
63:05:0103047:0033 524 194,54 75 300,00 448 894,54

В результате проделанной работы ОАО «Самарская швейная фабрика» экономит 448 894,54 рубля на уплате земельного налога ЕЖЕГОДНО!


P.S. Мы всегда открыты для конструктивного диалога и обсуждения вариантов совместной и плодотворной работы.

При возникновении вопросов обращайтесь по телефону или электронной почте, указанным в подписи к настоящему отчёту или оставляйте заявку по этой ссылке.

В случае возникновения интереса в изучении текста решения суда, номер судебного дела или номера иных наших судебных дел будут предоставлены по Вашему запросу любым удобным способом.



Понравилась статья? Поделитесь с друзьями —

Возник вопрос?

Введите ваше имя и номер телефона,
мы перезвоним и дадим исчерпывающий ответ!

Что еще?

— Прочтите отзывы наших Клиентов

— Изучите успешные кейсы

— Взгляните в наши открытые лица