В рамках процедуры банкротства проходит большое количество торгов. Купить на торгах недвижимость или, например, право аренды недвижимости по приятной цене – не проблема. Может даже показаться, что это один из быстрых способ разбогатеть. Но не все так позитивно.
Об одном из подводных камней приобретения с торгов такого объекта, как право аренды пойдет речь в этой статье.
Приобрести на торгах можно не только объект недвижимости, но и права на него, например, право аренды.
Каково же бывает разочарование, когда при покупке с публичных торгов права аренды земельного участка новый арендатор с удивлением узнает от арендодателя о задолженности, оставшейся от бывшего арендатора. Потом арендодатель выставляет новому арендатору (добросовестному приобретателю!) претензию об оплате задолженности за все время, за которое обанкротившийся не выплачивал арендную плату.
Но в соответствии с Земельным кодексом если такой перенаём (в нашем случае это смена арендаторов) происходит без согласия арендодателя, то оба арендатора (и прежний, и новый) несут перед арендодателем солидарную ответственность.
Солидарная ответственность предполагает равенство должников. То есть кредитор вправе сам выбирать, от кого из должников потребовать уплату долга. Он может потребовать одновременно от всех, а может от кого-то одного, самого платежеспособного. Но в нашем случае платежеспособен только второй арендатор. Первый – банкрот.
Да, с этой точки зрения земельного законодательства все действия арендодателя правомерны – перенаём был, арендодатель согласия на него не давал. Отсюда и последствия – солидарная ответственность. Все логично.
Но эта ситуация ни в коей мере не соответствует основополагающим положениям законодательства о банкротстве. Ведь продавать с торгов возможно только имущество, освобожденное от долгов прежнего собственника (владельца).
Кроме того, не допускается преимущественное удовлетворение одного из кредиторов. Но именно это и делает арендодатель. Он получит с нового арендатора всю сумму задолженности, которая образовалась вследствие недобросовестности бывшего арендатора. То есть новый арендатор заплатит все долги старого.
Как же защитить себя в такой ситуации? Вариантов, к сожалению, немного.
Новый арендатор, пострадавший в результате сделки, может выставить иск продавцу в связи с тем, что ему продали объект с обременениями, о которых его заблаговременно не уведомили.
Можно предъявить иск арбитражному управляющему за сокрытие существенной информации о приобретенном объекте (наличие задолженности по арендной плате).
Но наилучший вариант – обратить внимание на п.1. ст.126 Закона о банкротстве и отказаться от оплаты задолженности бывшего арендатора. Ведь все требования кредиторов могут быть предъявлены только в процессе конкурсного производства, что полностью лишает арендодателя истребовать задолженность с нового арендатора.
Вот в такую ловушку иногда попадает на торгах покупатель.
