Рабочая неделя с 30 марта по 5 апреля объявлена выходными днями, при этом в большинстве регионов субъектами приняты меры по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019- nCoV). Такие меры включают в себя приостановление работы мест массового скопления людей, в том числе торговых центров, фитнес-залов, заведений общепита и мест проведения развлекательных мероприятий.
Что делать в такой ситуации с арендной платой за период приостановления работы? И на каком основании ее можно снизить, если арендодатель не идет навстречу?
В настоящее время в юридическом и бизнес- сообществе активно обсуждают две нормы права, которые могут быть применены в связи с пандемией:
Ч. 3 Ст. 401 ГК РФ - предусматривает освобождение от ответственности за неисполнение обязательств, вызванное обстоятельствами непреодолимой силы;
С. 451 ГК РФ – изменение или расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств.
Эти нормы мы, безусловно, будем применять в разрешении возникающих споров, однако применимы ли они к арендным отношениям во всех случаях?
Во-первых, важно понимать, что обстоятельства непреодолимой силы согласно буквальному толкованию ст. 401 ГК РФ не прекращают самого обязательства, а лишь освобождают от ответственности за его исполнение. Получается, что в случае арендных отношений, ссылка на обстоятельства непреодолимой силы не позволит достигнуть желаемого правового результата – снизить размер платежей за период приостановления работы.
Во-вторых, при рассмотрении спора в суде по поводу освобождения от ответственности на основании нормы об обстоятельствах непреодолимой силы, одним из подлежащим доказываю обстоятельств станет – прямая причинно-следственная связь между невозможностью исполнить обязательство и форс-мажором. А главная обязанность арендодателя -внесение арендных платежей. Как следствие, придется доказывать, что внесение арендных платежей стало невозможным вследствие пандемии, что сомнительно.
Сопровождение кредиторов в процедуре банкротства - Мы уже взыскали задолженность в размере 187 718 877,2 рублей.
Уже отсудили свой долг, но не можете его взыскать? - Воспользуйтесь услугой взыскания долга в исполнительном производстве на выгодных условиях
Более разумным будет применение к арендным правоотношениям в условиях пандемии ст. 451 ГК РФ - существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
В данном случае поскольку на территории Российской Федерации установлены ограничительные меры по защите населения, которые предусматривают среди прочего приостановление работы многих заведений, такое изменение можно признать существенным, что дает право арендатору просить об изменении условий договора в части размера арендной платы на время действия ограничительных мер.
Однако обратим внимание, что ч. 1 ст. 451 ГК РФ представляет собой диспозитивную норму – то есть она может быть изменена соглашением сторон.
И если в договоре с арендодателем предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств не является основанием для его изменения или расторжения, то применить эту норму для изменения размера арендной платы будет невозможно.
В таком случае считаю возможным сослаться на положения п. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которому если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. И это положение закона уже относится к императивным и не может быть изменено по соглашению сторон, то есть применяется вне зависимости от содержания договора.
Елена Сотникова, ассоциированный партнер Divius Law&Consulting.
«Подведем итог. Если арендодатель не определил порядок взимания арендной платы на период вынужденного приостановления работы, необходимо, внимательно ознакомившись в положениями своего договора аренды, обратиться к нему с предложением изменить условия выплаты аренды на период действия ограничительных мер. Ссылаться при этом можно на положения закона, позволяющие либо изменить условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств, либо на невозможность использования арендованного имущества. В случае, если арендодатель, несмотря на все предпринятые меры, не пойдет на встречу, в последующем возможно обращение в суд с требованием о взыскании арендной платы за этот период в качестве неосновательного обогащения.»
Статьи, которые могут быть вам интересны:
