Реформа вещного права назрела давно. Гражданский кодекс, написанный четверть века назад, уже расходится с сегодняшними реалиями. А раздел вещного права, пожалуй, самый трудный для применения на практике, оброс многочисленными разъяснениями, комментариями и толкованиями, которые зачастую противоречат друг другу, осложняют работу судов и требуют систематизации.
Поэтому сам факт пересмотра раздела «Вещное право» – событие, безусловно, позитивное и полезное.
Сразу же следует отметить, что проект раздела структурирован продуманно и логично. Он содержит общую часть и особенную, посвящённую отдельным объектам.
В общей части, которая дает определения основных понятий раздела, появляется новый подход к определению вещных прав. Вещные права – это только те, что вошли в перечень. Перечень закрытый. Исчерпывающий! В действующим кодексе он открытый. А в новом так: не нашли в перечне своего вещного права – значит, оно не вещное.
Интересно, что сам перечень прав тоже изменился.
Изменения в перечне вещного права
В проекте определено понятие недвижимой вещи. Неопределенность понятия недвижимости сейчас вызывает многочисленные судебные споры. Согласно новому законопроекту главная недвижимость – это земля, а все, что построено на ней, – часть недвижимого объекта (земли). То есть постепенно недвижимостью станет только земля. Это новшество для России. И потребуешься много времени, чтобы такая новелла прижилась. У такой концепции «единого объекта» достаточно как сторонников, так и противников. По какому пути пойдет развитие практики, увидим.
Однако возведение арендатором (с согласия собственника, разумеется) построек на его земле запрещать никто не собирается. В таком случае постройки должны признаваться самостоятельными объектами.
Дождались мы и решения судьбы недостроя. Будет определено понятие объекта незавершенного строительства, и урегулирована, хоть отчасти, его судьба. При определенных условиях незавершенное строительство можно будет зарегистрировать. Подробности этого процесса достаточно подробно описаны в проекте.
Включена глава, предусматривающая порядок защиты вещных прав. Этих норм не хватало как самим собственникам, так и судебным органам. Глава тщательно проработана. Но как будут действовать нормы на практике, покажет время.
В проекте появился институт владения (господство над вещью). Но как право его рассматривать нельзя. А поэтому и регистрировать не обязательно. Владение сохраняется, пока владелец имеет доступ к вещи. И это положение будет крайне важно для арендаторов. Ведь, как уже упоминалось, перечень вещных прав закрыт (и аренды в нем, к сожалению, нет!). Вот и остается у арендатора только одна возможность защиты своих прав – возможность владельца. Он ведь владелец!
Стоит обратить внимание и на отсутствие в новом законопроекте норм, позволяющих изымать в пользу государства имущество, появившееся в результате коррупционных схем. Будем надеяться, что такие положения все-таки будут отражены. Тем более что в силу международного права их наличие обязательно.
Конечно, просчитать как будет работать каждое новое положение кодекса, невозможно. И, наверняка, в перспективе кодекс вновь будет видоизменен, дополнен и исправлен. Начало положено и это не может не радовать.
Консалтинговая групп «Дивиус» предоставляет различные юридические услуги, в том числе представительство в суде.
