Для начала разберёмся, что такое оценка для оспаривания кадастровой стоимости, и с чем её едят.
По факту это законный, малообоснованный отъём денег у бизнеса и всех тех, кто решился судиться с государством и законным способом снижать налоги.
Можно согласиться, оценка необходима, но для чего тогда нужна экспертиза отчёта об оценке, если практически всегда суд назначает судебную экспертизу? Думаю, на этот вопрос я ответил в предыдущем абзаце.
Итак. Оценка нам нужна для оспаривания кадастровой стоимости. Без оценки не получится провести процедуру.
Оценка для оспаривания кадастровой стоимости и подходы к оценке
В оценке применяются три подхода: затратный, доходный и сравнительный.
В основе затратного подхода лежит принцип воспроизводства, либо замещения объекта. То есть то, сколько денег надо для создания точно такого же или аналогичного объекта.
В основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих доходов от использования объекта недвижимости. Проще говоря, то, сколько денег от объекта недвижимости будет получать собственник в будущем при условии продажи имущества не ниже цены покупки.
Сравнительный - наверное, самый простой для понимания, и поэтому самый сложный. Простой он потому, что каждый из нас хоть раз что-то покупал, сравнивая с чем-то другим. На этом и основан данный принцип. А сложный потому, что очень сложно найти два земельных участка с одинаковыми характеристиками.
Оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости
По статистике снижением налога или выкупной стоимости земельных участков пользуются чаще, чем прочими объектами недвижимого имущества.
Поэтому оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости в последнее время имеет высокую популярность. А в условиях нестабильной экономической ситуации является одним из первых законных способов минимизация налогообложения среди жизненно необходимых бизнесу.
Оценка земли для оспаривания кадастровой стоимости
При оценке земли для оспаривания кадастровой стоимости, в большинстве своём, применяются два подхода к оценке из трёх. Речь идёт о сравнительном и доходном.
Первый применяется практически всегда, когда есть возможность найти, так называемые, объекты-аналоги или объявления, по которым сравнивают оцениваемый земельный участок по ряду характеристик.
Второй, лишь когда есть возможность подтвердить доход от сдачи земельного участка в аренду, либо от "доходоприносящей" недвижимости, находящейся на нём.
Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости
При наличии документов, подтверждающих доход от недвижимости или земельного участка, может применяться и затратный подход, но только в рамках доходного. И лишь для того, чтобы выделить стоимость участка из общей стоимости всего объекта.
Оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости делится на оценку ОКСов (объектов капитального строительства) и земельных участков. Потому как и первые, и вторые являются объектами недвижимости.
Оценка ОКСов для оспаривания кадастровой стоимости
Оценка ОКСов для оспаривания кадастровой стоимости по факту является более трудоёмким и сложным процессом. Всё дело в том, что если найти земельный участок с похожими характеристиками ещё как-то можно, то с ОКСами дела обстоят гораздо сложнее.
К примеру, сложно найти здание в том же городе, том же районе, из того же материала и с такой же транспортной доступностью. У земельных участков характеристик сравнения гораздо меньше.
Дата оценки для оспаривания кадастровой стоимости
Отдельного внимания заслуживает дата оценки для оспаривания кадастровой стоимости. После внесения изменений в 225-й ФЗ и до принятия постановления пленума ВС РФ № 28 от 30 июня 2015 г. именно вокруг даты оценки для оспаривания кадастровой стоимости было больше всего споров.
Различать стоит несколько дат:
- Дата формирования реестра - это дата, на которую происходила оценка на территории Вашего субъекта;
- Дата изменения качественных или количественных характеристик - это дата, отражающая изменение площади, кадастровой стоимости, категории или вида разрешённого использования; * Дата постановки земельного участка на кадастровый учёт.
Если с первой и последней всё понятно, то со второй всё гораздо сложней. Первую мы можем взять из постановления, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки. А если в нём ничего нет, то берём дату на первое января года, в котором было вынесено данное постановление. Последнюю берём из кадастрового паспорта.
Вторую можно узнать лишь запросив специальный документ, который именуются актом утверждения кадастровой стоимости. Акт утверждения кадастровой стоимости можно получить в кадастровой палате по месту нахождения земельного участка.
По общему правилу нужно брать ту дату, которая является более поздней из трёх выше перечисленных.
Оценка для оспаривания кадастровой стоимости здания
Как уже было написано выше, для оценки здания необходимо провести большой объём работы. Намного больший, чем для оценки земельного участка. Но в большинстве случаев оценка для оспаривания кадастровой стоимости здания не даёт положительных результатов, ввиду слишком большой погрешности в расчётах. Обычно это понятно после бесплатной предварительной оценки.
Из-за достаточно высокой стоимости и невозможности прогнозировать результат большинство собственников отказывается от данной услуги в пользу земельных участков.
Экспертиза СРО оценщиков
Стоит отметить, что обязательным условием правильно оформленного отчёта является получение положительного экспертного заключения СРО оценщиков. Это дополнительный этап, который заключается в проверке отчёта об оценке и выдаче заключения саморегулируемой (СРО) организацией оценщиков, в которой состоит оценщик, подписавший отчёт.
Фактически, результат всегда один - это положительная экспертиза СРО. Но лишь в том случае, если отчёт был изготовлен качественно и составлен оценщиками с опытом подобной работы.
Если Вы не знаете, нужна Вам оценка или нет, то всегда можете воспользоваться нашей формой обратной связи и бесплатно заказать расчет экономии на налоге, выкупе или арендной плате.
