Земельные споры, несмотря на сложность, зачастую занимательны и любопытны, в особенности если касаются приобретения права собственности и оспаривания кадастровой стоимости, да ещё и в одном процессе вместе.
Рассмотрим практику.
В мае 2010г. руководитель КФХ ИП Сидельников и Администрация муниципального района заключили договор аренды земельного участка. Как добросовестный фермер и арендатор, Сидельников в течение трех лет своевременно предоставлял платежи, с заботой обрабатывал минеральными удобрениями арендованное место и даже вел книги полей о посевах. То есть надлежащим образом использовал почву, а также соблюдал обязанности, предусмотренные договором аренды.
С целью приватизации Сидельников за собственный счет проводил необходимые мероприятия по постановке объекта на кадастровый учет. По итогу изначальная площадь была разделена на части, по одной из которых ИП получил паспорт и обратился к арендодателю с просьбой предоставить аренду на 49 лет. Но муниципальный орган вынес постановление о заключении краткосрочного договора на 11 месяцев, что препятствовало осуществлению прав Сидельникова.
Признание незаконным решение ОМС об отказе в предоставлении земельного участка.
Изучив законодательство и получив консультацию юристов консалтинговой группы «Дивиус», глава КФХ убедился, что используемые земли могут перейти к нему в собственность, при этом по цене равной 20-ти процентам кадастровой стоимости, поскольку арендует участок не менее трёх лет, да ещё и соответствующим образом присматривает за полем и почвой. Однако арендодатель не посчитал эти условия удовлетворительными и отказал в заключении договора.
Представителями Сидельникова было подано исковое заявление о признании права на приобретение земельного участка в собственность и признании решения об отказе в заключении купли-продажи незаконным. Суд иск удовлетворил. Решением Арбитражного суда Воронежской области по делу №А14-15676/2014 нормативный акт Администрации признан незаконным и ОМС обязывался предоставить Сидельникову участок по цене равной 20% от кадастровой стоимости. Однако ответчик не торопился расставаться со спорным наделом и выставил в договоре завышенную цену, указывая на кадастровую стоимость в размере 7 925 419 руб. 92 коп. Из этой величины и предполагался расчет цены участка по договору, которая устанавливалась равной 1 585 084 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.
Не опуская руки, представители истца решили оспорить кадастровую стоимость. После проведения судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки-земельного участка, суд пришёл к выводу. Так, решением Воронежского областного суда по делу №3А-7/2016 (3-232/2015) кадастровая стоимость была снижена и установлена в размере 2 720 410 руб. И также суд обязал Администрацию заключить договор купли-продажи, определив цену равной 544 082 рубля, те самые 20%. Сведения были внесены в государственный кадастр недвижимости.
Понуждение Администрации муниципального района к заключению договора купли-продажи.
Юристами было подготовлено исковое заявление об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка. Иск был принят судом.
В заседании ответчик, ссылаясь на Постановление Правительства Воронежской области, выразил несогласие с установленной ценой. Однако вновь предложенная им кадастровая стоимость в размере 9 434 876 руб. 50 коп. была признана чрезмерно завышенной и незаконной, а доводы несостоятельными. Решение Арбитражного суда Воронежской области по делу №А14-10805/2016 было принято в пользу истца, при этом суд обязал Администрацию заключить договор купли-продажи с установлением цены в размере 544 082 руб.
Так, вступая в правоотношения с государственными и муниципальными органами, не стоит забывать о функционирующих способах оспаривания решений и действий (бездействий) органов власти, в случае если такими деяниями нарушаются ваши законные права и интересы. Также, обратить внимание стоит на механизм определения цены договора купли-продажи в представленном деле. Ведь это наглядный пример получения выгоды от изменения кадастровой стоимости при определении выкупной цены земельного участка. Юристам консалтинговой группы «Дивиус» удалось не только выиграть три дела: по признанию решения незаконным, оспариванию кадастровой стоимости и понуждении к заключению договора купли-продажи, но и при выкупе сэкономить клиенту сумму в размере 1 041 002 рублей.
