Как мы сэкономили 74 миллиона на выкупе земельного участка

Справка о заказчике

ООО «УК «Рынок Придача» является дочерним предприятием ОАО «Домостроительный комбинат» (ОАО «ДСК», г. Воронеж) — одного из лидеров строительного рынка ЦФО РФ, крупного регионального строительного комплекса со штатом 4 300 человек.

ДСК активно ведёт строительство жилых домов, административных зданий, социальных объектов, используя технологии панельного, каркасного, монолитного и кирпичного домостроения.

С 1968 года по настоящее время ДСК построено свыше 8 млн. кв. м жилья, ключи от новых квартир получили более 155 тысяч семей.

Основной профиль производственной деятельности ДСК – организация квартальной жилой застройки микрорайонов с комплексным вводом объектов инженерной инфраструктуры (индивидуальные котельные, газо- и водопроводы, канализационные насосные и водоподъёмные станции), объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

ОАО «ДСК» осуществляет функции заказчика-застройщика, генерального подрядчика, выполняет полный цикл строительных работ от получения исходно-разрешительной документации до «сдачи под ключ».

Описание проблемы

Так как ОАО «ДСК» является лидером рынка строительства жилой и нежилой недвижимости, все его действия сопровождаются пристальным вниманием со стороны всевозможных органов и конкурентов.

Кроме того, ОАО «ДСК» является одним из крупнейших арендаторов муниципальной и государственной собственности, поэтому вопрос о порче взаимоотношений с арендодателями стоит достаточно остро.

С одной стороны, у ОАО «ДСК» есть потребность в хороших взаимоотношениях с государственными и муниципальными органами, с другой - потребность в уменьшении издержек на строительство и содержание строительных объектов.

Основными требованиями, предъявляемыми ОАО «ДСК» к исполнителям, были: 100 % гарантия возврата затраченных сумм, опыт работы в сфере оспаривания кадастровой стоимости, оплата основной суммы за услуги по факту внесения новой кадастровой стоимости в ЕГРКН, присутствие на рынке не менее 5 лет, наличие положительных отзывов известных компаний с прямыми телефонами контактных лиц.

Выбор исполнителя

В процессе ведения переговоров, а также на этапе подписания договора на оказание услуг представители ОАО «ДСК» не раз принимали решение об отказе начинать работу по снижению кадастровой стоимости земельного участка из-за низкой экономии, которая будет не соизмерима с возможными "административными" последствиями.

Невзирая на наличие большого штата юристов, ОАО «ДСК» выполнение проекта по оспариванию кадастровой стоимости поручило Правовому центру «Дивиус», который обладает высокой экспертностью и исчерпывающей компетенцией именно в этом направлении.

Нельзя не сказать о том, что будущими клиентами Правового центра «Дивиус» было рассмотрено несколько предложений от других компаний, но в итоге принято решение работать со специалистами «Дивиуса», как с исполнителями, наиболее отвечающими  заявленным критериям и потребностям ОАО «ДСК».

Почему в итоге выбрали нас?

Немаловажным для ОАО «ДСК» было условие о 100 % гарантии возврата денежных средств, в случае невыполнения условий договора и не достижения поставленной цели.

Кроме того, преимуществом явилась оплата результата, а не процесса. В нашем случае выплата основной суммы вознаграждения приурочена к моменту внесения новой кадастровой стоимости в кадастр недвижимости.

Также был принят во внимание опыт работы компании на рынке юридических услуг, перечень уже завершённых проектов и персонализированный список действующих клиентов.

Ход работы

ООО «УК «Рынок Придача» на основании договора аренды является пользователем земельного участка с кадастровым номером 36:34:0301002:0006, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Димитрова, д. 64 А, площадью 14 756 кв. м.

Для выкупа данного земельного участка «Правовому центру Дивиус» предстояло доказать значительную разницу в размере кадастровой и рыночной стоимости и установить в отношении арендуемого ООО «УК «Рынок Придача» земельного участка кадастровую стоимость, равную рыночной.

На момент начала работ кадастровая стоимость земельного участка составляла 152 596 960,60 рублей

Именно из указанной выше суммы исчислялся размер арендных платежей, уплачиваемых за пользование землёй. Кроме того, из указанной выше кадастровой стоимости исчислялась также и выкупная стоимость земельного участка.

Конечной целью оспаривания кадастровой стоимости должно было стать установление её в размере рыночной в соответствии с отчётом об оценке.

Предварительные работы

Специалистами оценочного отдела ООО «ПЦ Дивиус» была проведена БЕСПЛАТНАЯ предварительная оценка рыночной стоимости участка. Её результаты показали, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0301002:0006 может быть снижена со 152 596 960,60 рублей до 26 885 000,00 рублей, что в абсолютном выражении составляет почти 5,7 раза.

Далее был подготовлен отчёт об оценке выше указанного земельного участка.

После получено положительное экспертное заключение в саморегулируемой организации (СРО «АРМО»), членами которой являются оценщики Правового центра «Дивиус».

Факт получения положительного заключения эксперта СРО подтвердил правильность составления отчёта и его соответствие нормативно-правовым актам в области оценочной деятельности.

Обращение в специализированную комиссию

На момент подготовки документов действующая редакция закона "Об оценочной деятельности" предусматривала обязательное обращение в специализированную комиссию по рассмотрению кадастровых споров.

Поэтому 20 февраля 2015 года были поданы документы в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Воронежской области в виде заявления об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Обращение с иском в суд

В соответствии с перечнем, указанным в статье 24.18 закона "Об оценочной деятельности", был подготовлен и подан иск в Воронежский областной суд.

В ходе рассмотрения судебного дела по ходатайству представителя администрации городского округа город Воронеж была назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости – 01.01.2009 г.

Предпринятые действия

Рыночная стоимость земельного участка определена экспертом в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.

Юристы «Правового Центра Дивиус» заявили об уточнении исковых требований с просьбой установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом в заключении судебного эксперта.

Правовое обоснование

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Между тем, согласно статье 24.18 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц.

Определяя заинтересованность ООО «УК «Рынок Придача» в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд учёл, что в силу пункта 7 части 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формой платы за использование земли является арендная плата, для целей определения которой, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путём проведения государственной кадастровой оценки земель.

Содержание договора аренды земельного участка свидетельствует о том, что базовым показателем для расчёта арендной платы является его кадастровая стоимость.

Результат проделанной работы

Воронежский областной суд в полном объёме удовлетворил уточнённые исковые требования юристов «Правового Центра Дивиус» и установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Что в сухом остатке?

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Воронежский областной суд отказала в удовлетворении апелляционной жалобы администрации городского округа город Воронеж.

Ранее размер выкупной стоимости земельного участка составлял 91 558 176,36 рубля. После снижения ООО «УК «Рынок Придача» выкупило земельный участок за 17 583 249,60 рублей.

В результате проделанной работы ООО «УК «Рынок Придача» сэкономило 73 974 926,76 рубль на выкупе земельного участка!