Проведение перед совершением сделки тщательной проверки приобретаемого объекта недвижимости и его продавца (в том числе и на предмет банкротства) – обязательный этап покупки. И в большинстве случаев покупателям удается своевременно выявить все существующие и потенциальные проблемы и отказаться от приобретения такого объекта.
Но поскольку сам процесс регистрации сделки – процедура достаточно длительная, исключить возможность банкротства продавца в течение срока оформления документов на нового собственника невозможно.
Что же делать добросовестному приобретателю, если он не успел зарегистрировать собственность до того, как у продавца началась процедура банкротства?
Действия зависят от этапа процедуры банкротства.
Договор купли-продажи заключен до введения процедуры наблюдения
Если до введения процедуры банкротства стороны успели только заключить договор, а зарегистрировать сделку придется уже в период наблюдения, то ничего страшного не произойдет. Регистрация будет проходить в обычном порядке.
Договор купли-продажи заключен после введения процедуры наблюдения
Если наблюдение уже введено, то продавец (должник) может совершить продажу объекта только в том случае, если его стоимость не превышает 5 процентов балансовой стоимости всех активов продавца, и с согласия временного управляющего. Стоимость активов определяется на день введения наблюдения.
Согласие временного управляющего должно быть письменным, т.к. при регистрации сделки в Росреестре необходимо будет его предоставить. Кроме того, понадобится справка о непревышении балансовой стоимости объекта 5 процентов от всего объема активов.
Кроме того, в Росреестре для регистрации могут потребовать документ об отмене процедуры наблюдения.
Вам может быть интересно:
Списание задолженности через процедуру банкротства – одна из наших профильных услуг.
Взыскание долга по членским взносам. Время получить свои деньги!
Если согласие управляющего получено, то сделка регистрируется, если нет, то возможны два варианта действий:
- подать жалобу на действия управляющего в арбитражный суд в соответствии с Законом о банкротстве;
- заявить иск о понуждении регистрирующего органа совершить регистрационные действия или иск о понуждении управляющего согласиться на отчуждение объекта.
Сделки, совершенные без согласия управляющего, считаются оспоримыми. Однако, чтобы оспорить такую сделку на суде, одной ссылки на нарушение Закона о банкротстве в части необходимости согласования продажи с управляющим, будет недостаточно. Придется доказывать тот факт, что в результате именно этой сделки были нарушены права кредиторов.
Введение конкурсного производства. Договор купли-продажи заключен, но регистрация не произведена
Договор заключен, деньги покупатель перечислил, но до регистрации дело не дошло. Введено конкурсное производство. Добросовестный приобретатель может попытаться через суд понудить осуществить регистрацию объекта, однако суды рассматривают такие дела в составе дела о банкротстве, что не предполагает первоочередного удовлетворения требований покупателя.
Несмотря на то, что приобретатель объекта уже перечислил деньги, его требования будут удовлетворены в третью очередь.
Понятно, что если покупатель не успел до введения конкурсного производства зарегистрировать свои права на объект, то ему необходимо заявить свои требования, чтобы хотя бы в третью очередь реестра, но они были бы удовлетворены.
Следует иметь в виду, что реестр, содержащий требования кредиторов, открыт в течение 2 месяцев со дня открытия конкурсного производства. Если этот срок покупателем пропущен, то восстановить его можно только через суд.
Залог недвижимости и банкротство
Если имущество передается в залог, то обременение подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
Однако, если в отношении залогодателя начата процедура банкротства, а регистрация еще не состоялась, договор залога будет оспорен.
О недопустимости регистрации подобных сделок были даны разъяснения Верховного Суда, и вся сложившаяся практика соответствует этой правовой позиции.
Если недвижимость фактически передана до банкротства
Бывают случаи, когда объект фактически передан покупателю, причем передача произошла до начала банкротства. Покупатель и продавец на момент совершения сделки действовали добросовестно. Передача денег и объекта состоялись. Но по каким-то причинам сделка до конца оформлена не была.
К сожалению, после введения банкротства факт фактического владения объектом не будет иметь никакого значения. И в регистрации перехода прав будет отказано. Разрешить вопрос в судебном порядке будет проблематично. Правовая позиция Верховного суда в данном случае не на стороне фактического владельца объекта.
Конечно, при приобретении объекта недвижимости никто не застрахован от неприятных неожиданностей.
Однако, чтобы не обрекать себя на длительные тяжбы, пред покупкой следует проверить покупателя и объект покупки. Проверить на наличие возбужденных в отношении него дел, в том числе дел о банкротстве. А нужную информацию всегда можно найти на сайтах общегражданских и арбитражного судов.
При этом, помните о том, что в случае признания Вашего продавца банкротом, арбитражный управляющий и кредиторы имеют право оспорить сделки, совершенные банкротом за 3 года, предшествующие подаче заявления о признании банкротом.
Новости и статьи от DIVIUS Law&Consulting, которые могут быть Вам интересны:
