Снижение кадастровой стоимости более чем в 6 раз в рамках процедуры банкротства

Какой вопрос был поставлен перед Правовым центром?

Конкурсный управляющий открытого акционерного общества «Самарская швейная фабрика» Платонов Владимир Владимирович задался целью минимизировать величину финансовых потоков, направленных на уплату земельного налога. Для достижения этого результата Владимир Владимирович и обратился к нам.

ОАО «Самарская швейная фабрика» является собственником земельного участка с кадастровым номером: 63:05:0103047:0033, расположенного по адресу: Самарская область, г. Октябрьск, переулок Железнодорожный, д. 2, площадью 10 100.00 кв. м.

На момент обращения в Правовой центр «Дивиус» кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 34 946 303 рублей и утверждена Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Самарской области».

Именно из указанной выше суммы исчислялся размер уплачиваемого за пользование землёй налога.

Ввиду того, что ОАО «Самарская швейная фабрика» является плательщиком земельного налога, размер которого зависит от кадастровой стоимости, Клиент обратился в Правовой Центр «Дивиус» за помощью в установлении справедливого размера земельного налога, посредством оспаривания кадастровой стоимости принадлежащего предприятию земельного участка и установления её в размере рыночной.

Конечной целью оспаривания кадастровой стоимости должно было стать установление её в размере рыночной в соответствии с отчётом об оценке.

Осложнение процедуры нахождением заказчика в процедуре банкротства

Ввиду нахождения ОАО «Самарская швейная фабрика» в процедуре конкурсного производства, помимо сбора необходимых документов, нужно было дополнительно еще получить одобрение конкурсных кредиторов. 

Специалистами юридического отдела ООО "ПЦ Дивиус" была подготовлена презентация, раскрывающая информацию о выгодах от снижения кадастровой стоимости. В результате конкурсным кредиторам не оставалось ничего кроме одобрения процедуры оспаривания кадастровой стоимости и фиксации своего решения в протоколе общего собрания.

Предварительные работы

Специалистами оценочного отдела ООО «ПЦ Дивиус» была проведена БЕСПЛАТНАЯ предварительная оценка рыночной стоимости земельного участка. Её результаты показали, что для участка с кадастровым номером: 63:05:0103047:0033 и кадастровой стоимостью в размере 34 946 303 рублей, рыночная стоимость может быть установлена в размере 5 262 000 рублей, что в абсолютном выражении означает снижение более чем в 6,6 раза. 

Результатом предварительной оценки стал отчёт об оценке выше указанного земельного участка.

Обращение в специализированную комиссию

На момент подготовки документов действующая редакция закона "Об оценочной деятельности" предусматривала обязательное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

По результатам рассмотрения Комиссией было принято решение от отклонении заявления.

Обращение с иском в суд

В соответствии с перечнем, указанным в статье 24.18 закона "Об оценочной деятельности", иск был подан в Самарский областной суд.

В возражениях на заявленные нами требования Министерство имущественных отношений Самарской области, ссылаясь на существенную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, полагало возможным проверить отчёт об оценке путём назначения экспертизы.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в своих возражениях на заявление привело ряд недостатков, содержащихся в отчёте об оценке.

Предпринятые действия

В соответствии со статьёй 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, ремесла, искусства, суд назначает  экспертизу.

Юристы Правового центра «Дивиус» ходатайствовали о  назначении судебно-оценочной экспертизы. Перед экспертом был поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельного участка Клиента.

Из данного экспертного заключения следует, что кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость.

Представитель Администрации г. о. Октябрьск не согласилась с заключением экспертизы, однако, конкретных замечаний к экспертному заключению не предъявила, ходатайств о повторной или дополнительной экспертизе не заявила.

Правовое обоснование

Согласно статье 24.18 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заключением эксперта рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года, то есть на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка.

Результат проделанной работы

Доводы заинтересованных лиц о существенной разнице между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью не могут являться основанием для отказа в удовлетворении требований, так как величины кадастровой и рыночной стоимости земельного участка ввиду разных методов их определения могут не совпадать друг с другом.

Что в сухом остатке?

21 июля 2015 года решение суда вступило в законную силу. Новые сведения о кадастровой стоимости земельного участка уже внесены органом кадастрового учёта в ЕГРКН.

Ранее размер земельного налога, уплачиваемого за пользование земельным участком, составлял 524 194,545 рубля в год. После снижения размер налога уменьшился до 75 300 рублей в год. 

P.S. Мы всегда открыты для конструктивного диалога и обсуждения вариантов совместной и плодотворной работы.

При возникновении вопросов обращайтесь по телефону или электронной почте, указанным в подписи к настоящему отчёту или оставляйте заявку по этой ссылке.