2016-06-27
Рубрика:
Статьи
Представьте, что Вы руководите крупной, прибыльной и всем известной компанией. А если Вы таковой руководите, то пропускайте этот абзац и начинайте читать статью с середины.
У этой компании самый низкий налог на имущество и на землю. Подоходный налог и НДС. К примеру: везде нулевые ставки. Реальность?! Нет, - очевидная невероятность. Ну, если конечно Вы не из тех, кто не платит налоги, а потом скрывается от силовиков, уповая на то, что президент и страна плохие, а вот если бы ему власть в руки, то он показал бы, как надо.
Будем смотреть правде в лицо. Все организации минимизируют налоги как могут (термин оптимизация не используется намеренно, так как уже давно стал синонимом чего-то незаконного) Кто-то в рамках закона, кто-то "околозаконными" способами, а кто-то, как указано выше, не боится ничего.
А теперь представим, что государство не такое уж и плохое, и что есть немало законных, именно законных способов минимизации налогов и издержек.
Одним из таких способов является оспаривание кадастровой стоимости. Далее речь пойдёт о том, как именно оспорить кадастровую стоимость для целей снижения земельного налога, арендной платы или выкупа.
Как рассчитать экономию земельного налога или арендной платы?
Сначала необходимо понять, сколько можно будет сэкономить при оспаривании кадастровой стоимости и можно ли сэкономить вообще. Как показывает практика, не всем достаётся счастливый билет.Для этого переходим по ссылке и в самом первом окне вводим кадастровый номер и контактные данные для расчёта приблизительной годовой экономии. Через какое-то время Вам перезвонит специалист и сообщит результат. Для Вас это совершенно бесплатно.
Если экономия всё же есть, и Вы решили самостоятельно оспаривать, следующим шагом будет определение даты, на которую будем производить рыночную оценку. Если же Вы считаете, что каждый должен заниматься своим делом, то доверьте эту работу профессионалам. Ведь если Вы неправильно определите дату оценки, придётся платить по-новой. Если оценщики, то они заплатят за всё из своего кармана.
Дата определения кадастровой стоимости.
Дата, на которую мы будем производить рыночную оценку, должна совпадать с датой, по состоянию на которую был сформирован реестр земельных участков при кадастровой оценке. Если участок поставлен на кадастровый учёт после даты формирования реестра, датой оценки будет дата постановки на кадастровый учёт или дата изменения его качественных и / или количественных характеристик.Если говорить о Воронежской области, то исходя из действующей кадастровой оценки датой формирования реестра является первое января 2014 года.
Как выбрать организацию для оспаривания кадастровой стоимости?
С датой определились, далее необходимо выбрать оценочную компанию, которая проведёт рыночную оценку в соответствии со всеми нормативными актами и федеральными стандартами оценки (ФСО)
У такой оценочной компании должен быть опыт в подготовке отчётов для целей оспаривания кадастровой стоимости. А, как результат, успешное прохождение данного отчёта через комиссию при Росреестре и областной суд.
Если говорить о комиссии, размер рыночной стоимости, который определили оценщики в отчёте об оценке, должен быть принят комиссией и внесён в единый государственный реестр кадастра недвижимости (ЕГРКН)
Если говорить о суде, то его решением должна быть установлена кадастровая стоимость, максимум отличающаяся от указанной в отчёте на 5-10%, а лучше такая, которая указана в отчёте об оценке.
В результате анализа опыта оценщиков и выявления расхождения кадастровой и установленной рыночной больше чем на 10%, стоит задуматься об объективности той оценки, которую Вам дали данные оценщики и, возможно, воспользоваться услугами других.
При поиске оценочной организации обязательно поинтересуйтесь, входит ли в озвученную Вам стоимость оценки проведение экспертизы в саморегулируемой организации (СРО), членом которой является оценщик. Если да, то уточните, какая именно экспертиза туда входит. Нам нужна экспертиза на подтверждение стоимости или, как её ещё называют, стоимостная.
На что обратить внимание при оспаривании кадастровой стоимости?
Оценочную организацию выбрали, приступаем к проверке отчёта об оценке. Да, именно самостоятельной проверке.Оценщики - такие люди, для которых важны больше цифры, чем смысл текста. Поверьте, я знаю о чём говорю. Мы работаем с большим количеством оценщиков и каждый отчет проверяем по 3 раза. И каждый раз даже за собой находим ошибки. Поэтому в обязательном порядке, чтобы Вам не отказали из-за банальной опечатки, проверяйте подготовленный оценщиками отчёт.
Отчёт проверили, экспертизу получили, сформировали пакет документов в соответствии со статьей 24.18 закона "Об оценочной деятельности" и подали заявление в комиссию.
Необязательно обращаться в комиссию лишь собственникам или арендаторам земельных участков - физическим лицам. Для юридических лиц обращение в комиссию является обязательным.
Через какое-то время комиссия назначит дату проведения заседания, в том числе, и по Вашему заявлению и обяжет обеспечить явку полномочного представителя. Скажу так, что в настоящий момент не вижу смысла посещения этого "цирка бюрократии" именно в Воронеже. Так как по неофициальным, конечно же, данным, есть распоряжение, по которому по всем поступившим заявлениям выносят отказ. Вне зависимости от качества предоставленного отчёта.
В других регионах, таких как Тамбов и Самара, ситуация обстоит лучшим образом. Там удовлетворяют заявления, поданные в комиссию, в соотношении: на 10 удовлетворённых дел приходится 90 отказных. И эти отказные связаны непосредственно с ошибками, о которых я частично написал выше и неправильным применением корректировок.
Итак, мы получили отрицательное решение комиссии, и теперь пришла пора подготовить иск в суд.
Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке.
По новым правилам, пришедшим к нам с принятием Кодекса административного судопроизводства (КАС), административный иск к административному ответчику подаётся в соответствии с перечнем документов, указанных в статье 24.18 закона об оценке, плюс отказ из комиссии.Практика показывает, что ещё необходимо приложить кадастровый паспорт, акт об установлении кадастровой стоимости (в случае отличия даты оценки от даты формирования перечня), и особым условием являются полномочия представителя, прописанные в приложенной к иску доверенности.
Иск в суде должен быть рассмотрен в течение двух месяцев, но, как показывает практика, на деле всё совершенно иначе.
Любой судья - сам себе закон, и рассматривать дело может гораздо дольше, чем положенные два месяца. Кроме того, неизвестно, какие дополнительные доказательства ему взбредёт в голову затребовать от Вас.
А если суду вдруг почудится, что всех Ваших доводов и доказательств недостаточно для вынесения решения, он по своему убеждению назначит судебную экспертизу в ВРЦСЭ (Воронежском региональном центре судебной экспертизы при Министерстве Юстиции РФ) Стоимость такой экспертизы составляет около 20 тысяч рублей за один земельный участок. Ничего не имею против данной экспертной компании и против её экспертов, но фактическое отсутствие альтернативы очень сильно удручает.
В большинстве случаев попытки назначить свою экспертную организацию не увенчаются успехом. Суд назначает выше указанную экспертную организацию и возлагает обязанность оплаты экспертизы на Вас, вне зависимости от того, чья была инициатива в её проведении.
Это обычный порядок, который Вас ждёт, если не знать нюансов ведения подобного судебного процесса. В нашей практике есть случаи вынесения решения в пользу Клиента с проведением экспертизы в заявленном нами экспертном учреждении, за меньшие деньги, чем в ВРЦСЭ. Также есть опыт получения решения суда вообще без проведения судебной экспертизы.
Дальше всё просто. Получили решение, внесли указанную в нём стоимость в ЕГРКН и получили экономию.
В принципе, всё просто. Но почему-то при самостоятельном проведении процедуры оспаривания кадастровой стоимости результат, о котором говорили оценщики на сайте, оказался не таким уж экономным, а значительно пессимистичнее прогнозов.
Почему? Да потому, что возвращаясь к началу статьи, мы понимаем, что каждый должен заниматься своим делом. И то, на чём специализируются одни, проводя порой по несколько судебных заседаний в день, сложно для освоения другим и, тем более, в рамках одного судебного процесса.
Тут и возникают трудности принятия решения, которые ведут к добровольному расставанию руководителя или собственника с прибылью фирмы. Ведь чистую экономию мы можем смело считать прибылью компании.
Снижать кадастровую стоимость самим или довериться профессионалам?!
Принять окончательное решение, работать самим или довериться профессионалам, всегда даётся сложно. Для этого нужны серьёзные аргументы и хорошие рекомендации.Нашими услугами воспользовалась компания "Домостроительный Комбинат", результат - значительное снижение кадастровой стоимости и экономия до нескольких десятков миллионов рублей.
Кроме того, сейчас на территории Воронежской области проходит переоценка кадастровой стоимости и, вероятнее всего, с нового 2016 года размер налога, выкупной стоимости и арендной платы увеличатся.
Если Вы прочитали настоящую статью как раз в тот момент, когда вопрос оспаривания кадастровой стоимости как говорится "висит в воздухе", можете не затягивать, а сразу же позвонить по телефону, указанному в шапке сайта, и назначить встречу.
Еще почитать:
Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости (инфографика);Как оспорить кадастровую стоимость?
Отмена моратория на оспаривание кадастровой стоимости.
Понравилась статья? Поделитесь с друзьями —
